Im Jahr 2017 deuteten Anzeichen auf eine Überhitzung des Immobilienmarktes in Jena hin. Dies spiegelte sich in den hohen Provisionen wider, die Makler bereit waren, für Käufertipps zu zahlen. Auch die Erschließung neuer Baulandflächen durch die Auflösung von Kleingartenanlagen verstärkte diesen Eindruck. Hintergrund dieser Entwicklung ist der knappe Bestand an Immobilienangeboten in Jena im Vergleich zu Städten ähnlicher Größe, wo Makler oft hunderte Objekte im Portfolio haben.
Die Wohnungsknappheit in Jena ist keine Neuerscheinung, sondern resultiert aus der geographischen Lage, umgeben von Naturschutzgebieten und Steilhängen. Gleichzeitig verzeichnet die Stadt aufgrund der Ansiedlung großer Hightech-Unternehmen und Forschungseinrichtungen einen starken Zuwachs an Studenten mit technischem Hintergrund. Dies führte zu einem drastischen Anstieg der durchschnittlichen Kaltmiete auf 6,71 € pro Quadratmeter im Jahr 2017, wobei Experten betonen, dass die von der Stadt angepriesenen 4,50 € pro Quadratmeter nur noch im sozialen Wohnungsbau realistisch sind.
Die Mietpreise steigen weiter, und Neuverträge zeigen Quadratmeterpreise von 6,50 € am unteren Ende und bis zu 13 € in bester Innenstadtlage. Einige Experten warnen vor einer möglichen Immobilienblase, insbesondere aufgrund von spekulativen Grundstückskäufen.
Die Stadt Jena reagiert auf diese Herausforderungen, indem sie eine aktive Rolle im Wohnungsbau übernimmt. Das Konzept setzt auf Verdichtung, wobei freier Baugrund durch die Verlagerung von Universität und Klinikum freigesetzt wurde. Die Stadt plant, neue Stadthäuser zu entwickeln und prüft weitere Gebiete für Bauprojekte, darunter möglicherweise Kleingartenanlagen am Jenzig.
Besonders gefragt sind Zweiraumwohnungen im Stadtkern und Familienwohnungen im Umland. Mehrfamilienhäuser, teilweise als Studenten-WGs genutzt, sind begehrt, und Bürogebäude wurden zu Wohnzwecken umgebaut. Einfamilienhäuser sind besonders rar und führen dazu, dass einige Interessenten ausweichen und in umliegenden Städten wie Weimar investieren.
Trotz der aktuellen Nachfrage und des scheinbar sicheren Immobilienmarkts warnen Experten vor einer zu langen Amortisationszeit bei den derzeitigen Quadratmeterpreisen von 2.500 € für Eigentumswohnungen. Die Rendite liegt 2017 bei etwa fünf Prozent, was als vergleichsweise niedrig betrachtet wird.
Die Bevölkerungsentwicklung, die seit 2000 nicht mit dem Wohnungsbau Schritt gehalten hat, ist mit Vorsicht zu betrachten. Zwar zog die Stadt viele Studenten und Fachkräfte an, aber erste Anzeichen deuten auf einen möglichen Bevölkerungsrückgang hin.
Insgesamt bleibt die Frage, ob der Immobilienstandort Jena ein heißes Eisen oder eine aufkommende Blase ist, weiterhin offen. Das knappe Angebot, steigende Mieten und Unsicherheiten in Bezug auf die Bevölkerungsentwicklung machen die Lage komplex und erfordern eine sorgfältige Analyse für potenzielle Investoren.
